前回までは任意売却の解決策のひとつ、『親族間売買』についてお知らせいたしました。

任意売却にはもうひとつ、投資家に自宅などの不動産を売却して、家賃を払いながらその家に住み続け、数年後に買い戻しをするリースバックという方法があります。

（いったん投資家の方に大家さんになってもらう、というイメージです。その方に家賃を払ってご自身は賃借人として家に住み続けて、いずれまたご自身やお子さんが資力をつけて買い戻すという方法です。買い戻し時期は2～5年程度のケースが多いです）

これもまた、どんな状況の方でも利用できる方法ではありませんが、こんな方にはいちどご検討いただきたい方法です。

①収入の減少が一時的なものであり、将来的には回復する見込みがある方。　

または

②今はまだ無理でも、数年以内には住宅ローンを組むことのできる条件が整う家族がいらっしゃる方。（例えばお子さんが就職・転職したばかり、という場合など）

「リースバック」のメリットは、「親族間売買」と同様にそのまま住み続けることができるということです。

売却してから買い戻すまでの期間は、大家さんに賃料を支払わなくてはなりませんが、それまでのローンの支払額よりも金額が縮小されるよう条件折衝します。

住み続けることができて、周りの方にも気づかれない、というのは一番の安心ですよね。

私たちは、このような手続きを進める際の債権者との調整や、投資家を探すお手伝いも行っています。

逆に取り組みが難しいのは、競売が開始されてしまっていて時間的な余裕がない場合です！

競売まで進んでしまうと債権者との調整が間に合わないため、投資家が見つかっても時間切れとなってしまいます。やはりこれも「時間との闘い」。早めにご相談いただくことが選択肢を増やすことにつながります。

★次のコラムでは、「リースバック」によって自宅を守ることができた方の事例をご紹介します

任意売却について初めてご相談いただくとき、多くのお客様から

『相談の費用はいくらですか？』とのご質問をいただきます。

私たちは宅地建物取引業者として、住宅ローンの滞納でお困りの方のご相談を承っていますので、

メール・電話・訪問の方法を問わず「ご相談」で費用は頂いておりません。

このようにお話しすると多くの方が驚かれますが、私たち宅地建物取引業者が報酬を頂けるのは、売買の委託を受けて、契約が成立した時だけ。

ご相談の結果「任意売却」の手続きを進めることになった時は弊社との媒介契約を結んでいただくことになりますが、「任意売却」以外の方法を選択した場合、または売却活動をしたが成約に至らなかった、という場合でも、お客様からはその費用を頂戴していません。

また、成約時の仲介手数料についても第1回コラムでご紹介のとおり、売却で受領する代金からお支払いいただければいいので、別途費用をご用意いただく必要はありません。

安心してご相談をお寄せください。

※お問い合わせにご利用いただける任意売却相談専用のフリーダイヤルもございます。

　お問い合わせ　：　0120-528-521

　メール：　info@estate-ring.co.jp

＜ご相談時期＞　　2016年7月

＜ご相談内容＞　

お父様が所有していた土地に、お婿さん名義の住宅を建築されました。しかしその後ご夫婦は離婚、離婚調停時の弁護士のアドバイスにより、建物は奥様名義にしたものの、債務は離婚したご主人名義のまま建物上に残ってしまいました。

間もなく離婚したご主人の返済が滞り始め、このままでは家族の大切な住まいが失われてしまうと、土地の所有者であるお父様からご相談がありました。

当方にご問い合わせ頂くまでに、すでに何件もの弁護士事務所、いくつもの銀行にご相談をしていらっしゃいました。「親族間での売買」という方法があることはそのなかで初めて耳にしたそうですが、「自分のところでは取り扱えない」と断られてしまったそうです。弊社へは、それを扱っている金融機関の紹介と手続きの一切を引き受けてほしいとのご相談でした。

＜解決方法＞

お父様と面談の結果、ご家族の中に住宅ローンを組めそうな安定した収入の方がいらっしゃること、その方が協力を申し出て下さっていることがわかり、すぐ銀行担当者をご紹介し、打ち合わせにはいりました。査定の結果、土地建物の担保評価も十分と認められたため、融資の承認を得ることができました。

債権者との交渉も何とかまとまり、ご相談から３週間後、無事に売買手続きが完了し、離婚したご主人の債務に対する抵当権が解除されました。

＜手続きが完了して…＞

初めてお会いした時には、色々な銀行に断られてしまった後でしたので、親族間の売買なんて本当にできるのか、と半信半疑のご様子でした。

確かに、親族間の売買に融資を行う金融機関は非常に少なく、またあまり一般的には知られていない取引方法でもあるため、金融機関に直接問い合わせても満足な回答が得られにくいのが実情のようです。実際にこのケースのご相談者様も、とある金融機関に問い合わせたところ、電話口では「できます」と言われ、期待して支店に出向いたら担当者のまったくの見当違いでがっかりしたことがあるとおっしゃられていました。私見ですが、銀行担当者の経験値や取り組み姿勢も審査結果に大きく影響しているような気がします。幸いにも、弊社が連携している金融機関の方はみなさん経験豊富で、ローン滞納の問題を積極的に解決したいとの意欲をお持ちの方ばかりです。このケースでも、相談から約３週間でスピーディーに解決することができました。

お孫さんが地元の小学校に通っているため、競売手続きは絶対に避けたい、できれば引越しすることなくこのままこの家に住み続けたい、と切に願っておられました。弊社へのご相談がもう少し遅かったら、この願いは叶わなかったかもしれません。

「何とか間に合ってよかった」とおっしゃられたご相談者様の安堵の笑顔が印象的でした。

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このように、「任意売却」の相談先はどこでも一緒というわけではありません。

これまでに解決策が見つからなかった方でも、私たちならお手伝いできることがあるかもしれません。

住宅ローンの滞納でお困りの方は、電話かメールにてまずはお話をお聞かせください。

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　フリーダイヤル　　☎0120-727-728　

　メール　　　　　　📩　info@estate-ring.co.jp 　

担当は　山田　です。ご相談お待ちしております。

エステイト・リングの山田です。

第１回「住宅ローン滞納を解決する」のコラムでは、

任意売却でありながらも自宅を残せる可能性がある、『親族間売買（親子間売買）』をご紹介しました。

では、『親族間売買』はどのような手続きなのか、ここで詳しくお話しします。

（１）『親族間売買』とは

　『親族間売買（親子間売買）』とは、その名のとおり、住宅ローンを払えなくなった方が親族間で不動産を売買することです。親子、兄弟、親戚など親族間すべてで売買可能ですが、実際には親子間でのお取引が多いように思います。最大のメリットは、任意売却後も自宅、自宅兼事務所など生活の拠点になる場所を使い続けられることです。

　☆☆親族間売買のメリット☆☆

　　■思い出や思い入れの詰まった自宅に住み続けることができる

　　■引越しをしないで済む

　　■新たに組むローンは返済期間が延長されるため、毎月の返済額が大幅に少な

　　　くなることで負担が軽くなる　

　　■近親者間の取引のため近隣を含め部外者に経済的事情を知られることがない

　（２）親族間売買の流れ

親族間売買の第一歩は、親子、兄弟、親戚などの近親者のなかにご協力いただける方を探すところから始まります。私がお手伝いしたケースは親子、つまり親御さん名義の住まいを息子さん、お嬢さんが新たに住宅ローンを組んで購入する、というものがほとんどでした。住宅ローンを組むためにはお子さん自身が安定した収入を得られる職についていること、すでに住宅ローンを借入していないこと、などの諸条件が整っていなくてはなりません。

ご協力いただける方が見つかったら、住宅ローンの審査に取り掛かると同時に、お借入中の金融機関（債権者）との折衝を行います。手続きは仲介業者にお任せください。この折衝は、通常の任意売却よりも多くの調整を要するため、経験とノウハウが必要とされるところです。

住宅ローンの承認がおり、債権者の承諾が得られましたら、売買契約締結へと進みます。

（3）親族間売買の注意点

このように、親族間での売買はメリットが多い反面、成就までにはいくつかの条件をクリアーする必要があります。親族のなかに購入者を見つけられること、その方が住宅ローンが借りられること、債権者の承諾を得られること…。

実は、親族間での不動産売買にローンを貸し付けてくれる金融機関は限られていて、どこに申込んでも審査が受けられるというものではないのです。

また、親族間売買は任意売却の中でも難易度が高く、専門的な手続きが必要です。ノウハウのある業者に依頼をしないと、思わぬ回り道をすることにもなりかねません。

☆次のコラムでは『親族間売買』で競売を回避できた最近の実例をご紹介いたします。弁護士、銀行に断られ続け、ようやく弊社にて解決できたお客様の実例です。

→　”解決事例Vol.1 親族間売買で家を守る"

リストラ・病気・離婚などによる
住宅ローン滞納を解決するための不動産売却

株式会社エステイト・リングの山田直喜（ヤマダナオキ）です。

私山田は、

様々な事情で住宅ローンの支払いが困難になった方が、

競売によらず不動産を売却する「任意売却」のお手伝いをしています。

裁判所の決定によって強制的に行われる「競売」と異なり、

「任意売却」には次のようなメリットがあります。

①競売よりも高く売却できる可能性がある

　→高く売却できれば残債を減らすことができるので、その後の生活設計の大きな助けになります。

②引っ越し時期などの希望が叶うこともある

　→買手様との相談で引き渡しの時期を調整できることもあります。

③諸費用を売買代金から払うことができる

　→任意売却にかかる費用（書類作成費や印紙代、仲介手数料）のほか、管理費や固定資産税の滞納分も売却代金からお支払いいただくことが可能です。先に現金を用意して頂く必要はありません。

④家族のプライバシーが守られる

　→「任意売却」は、外見上は通常の不動産売却と何ら変わりはありませんので、金銭的な事情でのお引越しとは知られることなく売却することができます。

そして意外と知られていないのが、条件が整えば

「そのまま住み続けることもできる」ということ。

これが競売と異なる任意売却の最大のメリットです。

そんなことできるの？と思うかもしれませんが、条件が整えば可能です。

具体的には投資家などに不動産を売却する「リースバック」、親族に売却する「親族間売買（親子間売買）」などの方法があります。

私山田は、特に「親族間売買（親子間売買）」のメリットに注目し、この手法で多くのお客様のご相談にお応えしてきました。

では、「親族間売買」とはどのようなものか、次回のコラムでご紹介いたします！

→　第2回　「親族間売買は誰も可能か？」